Положення є актуальними на 20.03.23. Слідкуйте за зміною законодавства. Іноді бувають нестандартні випадки.
Громадянин Республіки Білорусь може придбати нерухомість шляхом укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, порядок його укладання визначені Цивільним кодексом України. Так, згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Розрахуватися готівкою за договором купівлі-продажу, який підлягає нотаріальному посвідченню, можна у розмірі до 50 000 (п’ятдесяти тисяч) гривень включно. Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).
Для купівлі нерухомого майна фізичною особою-нерезидентом вимагається наявність облікової картки платника податків (ідентифікаційного коду). Для цього потрібно подати в відповідний орган Державної фіскальної служби України переклад паспорта особи, завірений нотаріально і заяву. Присвоєння ідентифікаційного коду відбувається протягом десяти днів. Отримавши його, можливо відкрити банківський рахунок і купити потрібну нерухомість.
Питання податків і мита при оформленні угод з нерухомістю в Україні
Належні податки і збори при купівлі нерухомості залежать від багатьох факторів. Нижче представлений загальний огляд законних положень:
1. Якщо нерухомість перебуває у володінні продавця більше 3-ох років, і покупець з продавцем є українцями, тобто резидентами, належними є наступні збори:
1% – пенсійний фонд (утримується з покупця)
1% – державне мито (утримується з продавця)
2. Якщо нерухомість перебуває у володінні продавця менше 3-ох років, і покупець з продавцем є українцями, тобто резидентами, належать наступні збори:
1% – пенсійний фонд (утримується з покупця)
1% – державне мито (утримується з продавця)
5% – податок з доходу фізичних осіб (ПДФО), який фізичні особи сплачують за результатами офіційної річної декларації (утримуються з продавця)
1,5% – військовий збір (утримується з продавця)
3. Якщо нерухомість перебуває у володінні продавця менше 3-ох років і продавець — іноземець (Якщо іноземець є резидентом України, розмір сплачуваних зборів може окремо регулюватися фінансовим управлінням):
1% – пенсійний фонд (утримується з покупця)
1% – державне мито (утримується з продавця)
18% – податок з доходу фізичних осіб (ПДФО), який фізичні особи сплачують за результатами офіційної річної декларації (утримуються з продавця)
1,5% – військовий збір (утримується з продавця)
Звідси очевидно, що при придбанні майна іноземцями в Україні по відношенню до іноземців не застосовуються ніякі особливі податкові положення. Всього лише 1% зборів в державний пенсійний фонд.
Лише при перепродажі майна, що знаходиться у володінні менше 3-ох років, існують деякі відмінності. Українець в такому випадку оплачує 5% податку з доходу. А іноземець – 18%.
Якщо нерухомість продається після закінчення 3-річного терміну, податок з доходу не нараховується до оплати, в тому числі, при продажу іноземцями.
Власне, це єдина істотна відмінність при операціях з нерухомістю українцями й іноземцями з точки зору податкових нюансів.
Правила купівлі-продажу приватної та комерційної нерухомості в умовах воєнного стану:
1. Нотаріальні дії щодо цінного майна (приватної та комерційної нерухомості) здійснюються виключно нотаріусами, які відповідають спеціально визначеним критеріям (п. 9 Постанови КМУ від 19.04.2022 № 480) та включені до Переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються дії щодо цінного майна.
2. Продаж об’єктів приватної чи комерційної нерухомості є неможливим протягом місяця з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт нерухомості.
Виключення: Об’єкти нерухомості, отримані у порядку спадкування або у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності.
3. Нотаріальне посвідчення договору про відчуження нерухомого майна здійснюється виключно за його місцезнаходженням. Відчуження майна за місцем знаходження сторін договору забороняється.
Виключення: Оформлення операцій щодо нерухомого майна, яке знаходиться у місті Києві або Київській області. Посвідчення таких договорів здійснюється виключно нотаріусом, робоче місце якого розташовано у Києві чи Київській області та можливе за місцем знаходження такого майна, або за місцем знаходження юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізично особи – однієї із сторін договору.
4. Продаж нерухомості фізичною особою на підставі довіреності забороняється. Це означає, що продати приватну чи комерційну нерухомість може виключно власник. Звертаємо увагу, що дане обмеження не застосовується до придбання нерухомості фізичною особою, а також до юридичних осіб (наприклад, угода купівлі-продажу нерухомості може бути укладена на підставі довіреності керівника юридичної особи у разі його тимчасової відсутності).
5. Купівля-продаж нерухомого майна на територіях, що входять до Переліку територій обмеженого доступу забороняється.
Таким чином, в умовах воєнного стану купівля-продаж як житлової, так і комерційної нерухомості є можливою виключно з дотриманням оновлених законодавчих вимог щодо оформлення правочинів купівлі-продажу нерухомого майна. Так, перед укладанням угоди, рекомендуємо перевіряти правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомості, наявність чи відсутність обмежень щодо оформлення відповідних угод, статус нотаріуса щодо можливості здійснення нотаріальних та реєстраційних дій.